区分所有建筑物屋顶权利归属的司法认定

区分所有建筑物的屋顶实质上包括了屋顶结构与屋顶空间。屋顶结构属于全体区分所有权人共有，而屋顶空间则属于土地所有权人保留的分层空间权，两者分属物权法体系下不同物权种类的权利客体。因屋顶空间的利用无法脱离屋顶结构，故单个业主擅自使用屋顶空间，不仅侵犯了土地所有权人保留的分层空间权，亦侵犯了全体区分所有权人对屋顶结构的共有权，业主委员会有权代表全体业主提起侵权之诉。

简要案情

原告(二审被上诉人)：重庆市江北区盘溪南桥新苑业主委员会(以下简称南桥新苑业委会)。

被告(二审上诉人)：杨显权、徐红、康全医院。

2012年4月，徐红购买重庆中德地产集团有限公司开发的位于重庆市江北区石马河街道盘溪二支路8号附7号房屋，房屋建筑面积1028.90平方米，套内面积819.89平方米。双方在商品房买卖合同中约定，南桥新苑大楼中自然形成的、只有相邻业主可以单独使用的露台、挑台、平台等自然空间，归相邻业主使用，其他业主不得干涉、主张权属或要求使用。2012年5月，重庆市国土资源和房屋管理局向徐红颁发房地产权证，注明上述房屋坐落于名义层二层，且进入名义层二层的楼梯间系业主共有或者共用部位。

重庆市江北区盘溪南桥新苑小区仅有一栋建筑物，地下1层，地上24层;其中名义层一层的外墙外围水平投影面积为1522.63平方米，名义层二层的外墙外围水平投影面积仅为944.76平方米。自2011年6月起，徐红及康全医院(私营独资企业，杨显权是其唯一投资人)开始使用除徐红专有部分所占投影面积以外的名义层一层屋顶搭建建筑物、构筑物，用于经营康全医院。

南桥新苑业委会诉称，杨显权、徐红、康全医院擅自使用业主共有部位，已构成侵权，为维护全体业主利益，请求判令杨显权、徐红、康全医院立即拆除其在名义层一层屋顶违法搭建的建筑物，并恢复原状。

杨显权、徐红、康全医院辩称，在徐红与重庆中德地产集团有限公司签订的商品房买卖合同中明确约定了涉讼房屋的使用范围，本案涉讼区域即名义层一层屋顶属于徐红独立使用的空间，在设计和使用上均具有排他性，故徐红使用名义层一层屋顶属于合法使用，请求驳回南桥新苑业委会的诉讼请求。

法院裁判

重庆市江北区人民法院经审理认为，南桥新苑小区仅有一栋建筑物，该栋建筑物是一个完整的统一体，而名义层一层屋顶结构就是该栋建筑物的基本结构部分，属于全体业主共有。另通过开发商修建的分摊至全体业主的楼梯间可以进入争议屋顶来看，名义层一层屋顶并非属于徐红可以排他使用的范围，故杨显权、徐红、全医院对名义层一层屋顶的使用已构成侵权，判决支持南桥新苑业委会的诉讼请求。

杨显权、徐红、康全医院不服一审判决，提起上诉。重庆市第一中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。

法官评析

近年来，因区分所有建筑物屋顶的权利归属和使用发生的纠纷日益增多，无疑与其具有丰富内涵的经济利用价值有着密切关联。区分所有建筑物屋顶是房屋建筑最上层的外围保护隔层，起着覆盖、保护及保温隔热的作用；其位置特殊，阳光充足，是建造空中花园的极佳地点；其视野开阔，是设置广告牌的合适地点，具有实用性。[1]区分所有建筑物屋顶所承载的利益多种多样，利益主体又错综复杂，实践中较多出现开发商将屋顶所有权或使用权高价出售给单个业主，并准许业主擅自搭建阳光房、空中花园，这都给司法实践对屋顶权利归属和利用纠纷的处理造成困扰。正如上述案例，该案的争议焦点即为区分所有建筑物屋顶的权利归属，及杨显权、徐红、康全医院擅自利用争议屋顶搭建建筑物、构筑物从事经营活动是否构成侵权。

一、物权法体系下区分所有建筑物屋顶的物权定性

区分所有建筑物屋顶不仅包括了作为区分所有建筑物基本组成部分的屋顶结构，还包括了屋顶结构上方的立体空间即屋顶空间。屋顶结构即房屋及其他建筑物的顶盖，“因有屋顶之能遮风避雨、阻隔日晒，建筑物始具有使用机能上的完整价值”，故屋顶结构作为整栋区分所有建筑物的基本结构部分，属于物权法所规定的建筑物区分所有权客体自不待言。但屋顶空间是否亦然？

笔者认为，屋顶空间并非属于建筑物区分所有权的客体，应属于物权法第一百三十六条规定的分层建设用地使用权（亦称分层空间权）的客体。该条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立；新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。虽然上述条文较为原则，“存在内容和范围狭窄、体系封闭等缺憾”，[2]但该条文仍对“土地所有权范围的限制和现代科技的发展、建筑技术水平的提高，为土地利用的立体化发展和空间权的产生奠定了坚实的基础”。[3]依照上述规定，国家作为土地所有权人，在一幅土地上可以基于不同的权利范围，分别设立多个建设用地使用权。每个建设用地使用权人只能在已经确定的空间范围内行使权力。具体至某一栋区分所有建筑物而言，屋顶结构作为规划或出让合同规定的空间范围纵向高度的上限，屋顶空间已超出了该栋区分所有建筑物的空间范围，不属于建筑物区分所有权，而系分层空间权的客体范围。

二、区分所有建筑物屋顶的物权归属

因屋顶结构与屋顶空间分属不同的物权种类类型，实践中欲正确处理屋顶权属利用纠纷，则有必要对屋顶结构与屋顶空间的物权归属分别予以评析。

1．屋顶结构的权利归属

屋顶结构作为区分所有建筑物的基本组成部分，依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条之规定，属于天然共有部分（并非法定共有部分），即“法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分”。[4]但问题是，既然法律并未明文规定屋顶结构属于业主共有，那实务中对此种天然共有部分的认定允许出现例外情形么？

有学者认为，“屋顶在最上层，就蔽雨而言，仅对最上层之住家有关系，且又与他层接界，故屋顶是否作为共同部分，值得考虑”。[5]对此笔者认为，屋顶结构不仅是顶层区分部分的“盖”，而且是整栋建筑物之“顶”，与建筑物的基础、承重结构和外墙一样，属于建筑物基础结构的组成部分，不可或缺，与建筑物结构安全和功能完整有着密切关联。若在实务中将屋顶结构认定为专有，一方面，离开了屋顶空间的屋顶结构实质上并无经济效用，另一方面也会有危及整栋建筑物结构安全之隐患。正如我国台湾地区公寓大厦管理条例中第七条规定：“公寓大厦共享部分不得独立使用供做专有部分。其为下列各款者，并不得为约定专用部分：……三、公寓大厦基础、主要梁柱、承重墙壁、楼地板及屋顶之构造”，屋顶结构仅能作为共有部分，不宜认定为业主专有。

2.屋顶空间的权利归属

在我国，建设用地使用权是通过出让或划拨的方式取得。以出让为例，受让人与出让人应当采取书面方式订立建设用地使用权出让合同。依照物权法第一百三十八条第二款的规定，当事人在出让合同中一般应当约定建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间。也即是说，建设用地使用权人只能在已经确定的空间内行使权力，屋顶结构一般作为规划或出让合同规定的空间范围纵向高度的界限，其以上空间仍为土地所有权人所保留。实践中，开发商建设完毕将所建房屋全部转让后，全体业主即以受让人的身份成为该片土地新的建设用地使用权人，但业主作为开发商的受让方，其享有的建设用地使用权亦不得违反原规划及出让合同的规定，屋顶空间的分层空间权仍为土地所有权人保留。

三、建筑物区分所有权人对屋顶结构及屋顶空间的合理利用

屋顶空间的分层空间权虽为土地所有权人所保留，但全体建筑物区分所有权人基于对屋顶结构的共有权利仍可以在合理的范围内对屋顶空间进行利用。

其一，建筑物区分所有权人对屋顶空间的利用应当经全体区分所有权人共同决定。屋顶空间利用须以占有使用屋顶结构为基础，否则即成了无源之水、无本之木。“我们很难想象有哪一种对屋顶空间的利用可以不涉及对实体屋顶结构的利用，不论是使用人在屋顶上搭盖凉棚、建筑物或放置广告牌，当然也会使特定部分的屋顶结构无法做其他方式的利用”。[6]而屋顶结构乃全体建筑物区分所有权人所共有，依照物权法第七十六条之规定，利用屋顶结构应属于建筑物区分所有权人共同决定的事项，单个业主不得擅自利用。

其二，建筑物区分所有权人对屋顶空间的利用要符合比例原则。全体建筑物区分所有权人是该栋建筑物所占土地的建设用地使用权人，该建设用地使用权一般而言是该片土地上最先设立的用益物权。依照物权法第一百三十六条“新设立的建设用地使用权不得损害已设立的用益物权”的规定，建筑物区分所有权人有权在本着改良屋顶结构、维护屋顶结构功能之目的合理利用屋顶空间，或为日常生活必须在屋顶空间搭建共用水箱、电梯机房等必备生活附属设施。以此为目的合理利用屋顶空间的行为应当为土地所有权人保留的分层空间权所包容。

其三，开发商与单个业主就屋顶（结构）空间签订的专用使用协议应归于无效。一方面，依前文所述，开发商本身并非屋顶结构的所有权人，亦非屋顶空间分层空间权的权利人，不具有转让资格，其与单个业主签订的专用使用协议侵犯了国家和其他区分所有权人的利益；另一方面，开发商在商品房买卖合同中设定的专用使用权大多采取不定期限、永久使用、一次性买断的方式，这种专用使用权与其说是一种相对性的权利，还不如说专用权人已经取得该部分的所有权，在性质上已相当接近所有权的权能，[7]违反了物权法关于建设用地使用权期限有限的规定，故开发商与业主签订的屋顶空间专用使用权的协议应认定为无效，业主不得以此为由侵占屋顶结构擅自利用屋顶空间。

回到案例本身，徐红购买了南桥新苑小区大楼名义层二层的全部房屋，擅自在名义层一层屋顶结构上搭建建筑物、构筑物经营康全医院，不仅侵犯了全体区分所有权人对屋顶结构的共有权，亦侵犯了土地所有权人保留的分层空间权。现南桥新苑业委会代表全体业主提起侵权之诉，符合法律规定，故法院最终判决杨显权、徐红、康全医院承担腾空返还并将屋顶恢复原状的侵权责任。

【注释】 [1]刘凯：“区分所有状态下共有部分的权属归属”，载《法学杂志》2007年第4期。 
[2]王刚：“分层地上权立法：封闭抑或开放？兼评《物权法》之相关规定”，载《青海师范大学学报》第36卷第1期。 
[3]刘保玉：《物权体系论—中国物权法上的物权类型设计》，人民法院出版社2004年版，第112页。 [4]最高人民法院：《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，人民法院出版社2009年6月第一版，第11页。 
[5]黄茂荣：“有关公寓法律问题之研究”，载《民法物权论文之选辑（上）》，五南图书出版公司1984年版。 
[6]高圣平：“屋顶平台的权利归属及其相关法律问题研究”，载《暨南学报（哲学社会科学版）》2008年第4期。 
[7]但淑华：“论屋顶平台问题的法律分析”，载《中国律师》2003年11期。

作者：方剑磊 李伟伟

来源：《人民司法·案例》转自：律行天下